|  | | | | 会員権の権利保全／日本の会員制リゾートクラブ
【タイムシェア型住宅供給研究会の報告書のとりまとめについて】
国土交通省は2008（平成20）年9月1日に以下の趣旨により、タイムシェア型住宅供給研究会の報告書のとりまとめ発表しました。
「単独で購入すると購入価格も維持費も比較的高価となるリゾート地域等の居住施設の住戸について、１年のうちの特定の期間に毎年利用することができる権利（例：５０１号室を毎年１月の第１週に利用することができる権利）を販売する「タイムシェア方式」の住宅供給については、本年５月にタイムシェア型住宅供給研究会を設置し、計４回の研究会の開催等を通じて、その供給促進の意義や我が国において消費者が安心して取得できる環境整備のあり方等につき議論を進めてまいりましたが、今般、本研究会の報告書がとりまとめられました。」
詳細はつぎの国土交通省のホームページをご覧ください。
→ http://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000004.html【タイムシェア型住宅供給に係る事業スキーム（モデル契約書等）の策定の公募】
本件に関し以下のような公募があり、JRCAも応募し、提案が採択されました。
「平成21年度においては、国の支援を受けてタイムシェア型住宅供給に係る事業スキーム（モデル契約書等）の策定を行う者について、平成21年５月20日から６月19日までの間、提案を公募し、５件の応募中３件を採択して、事業スキームの策定を進めていただいてきました。」
【平成21年度長期優良住宅等推進環境整備事業の報告書等について（タイムシェア型住宅供給の促進）】
2010（平成20）年4月22日、前掲の事業スキームに関する調査報告書が、以下のように公表されました。
「 消費者が安心して権利を取得できる枠組みが整備されたモデル的なタイムシェア型住宅供給に係る事業スキームについて、以下の通り３事業主体から報告書等の提出がありましたので、タイムシェア型住宅供給に係るモデル事業評価委員会による評価結果と併せて、公表します。」
詳細は同省のホームページをご覧ください。
→ http://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000037.htmlこのうち、JRCAが提出した報告書やモデル契約書等ははつぎのとおりです。
平成２１年度長期優良住宅等推進環境整備事業（タイムシェア型住宅供給の促進）調査報告書.pdf
仮称 一般社団法人TMSG 定款.pdf TMSG クラブ会則.pdf（注）この報告書は前掲国土交通省のホームページからもダウンロードできます。
【JRCAが提出した報告書のテーマと目次】
長期優良住宅等推進環境整備事業（タイムシェア型住宅供給の促進）調査報告書
目次
「Ⅰ」この調査の背景と目的........................................................... 1
１：マルチハビテーションのひとつの方法としてのタイムシェア型住宅 ........................ 1
２：タイムシェア型住宅報告書の背景にあるJP 型会員制リゾートクラブへの不信とそれに対する
疑義 ............................................................................... 2
３：US 型タイムシェア型住宅への予備的考察……a)不動産部分とb)バケーションクラブで構成 ... 3
４：タイムシェア型住宅報告書における「消費者が安心して取得出来るタイムシェア型住宅の供給
に関するガイドライン」に対するこの調査の見解 ....................................... 5
５：マルチハビテーションに対する「旺盛な」潜在需要の意味 ................................ 5
６：この調査における目的と作業項目 ..................................................... 6
「Ⅱ」日本の会員制リゾートクラブ事業とタイムシェア事業の現状......................... 8
１：日本の会員制リゾートクラブ商品の特徴 ............................................... 8
２：タイムシェアの取引 ................................................................. 8
３：消費者のリスク .................................................................... 10
３－１：消費者サイドのリスクの問題 ................................................. 10
３－２：これまでの社団法人日本リゾートクラブ協会における取組内容 ................... 10
３－３：タイムシェア取得者への負担 ................................................. 11
４：信託方式を採用したサンダンス・リゾートクラブの事業スキーム ......................... 12
４－１：商品の特徴 ................................................................ 12
４－２：ヒアリング(1) 創業者の清水勝夫氏 ........................................... 13
４－３：ヒアリング(2) 現社長の山形俊樹氏 ........................................... 14
「Ⅲ」海外におけるタイムシェア事業の現状........................................ 15
１：ハワイのバケーションオーナーシップ……タイムシェア海外事情 ......................... 15
１－１：ハワイのタイムシェアの例(1) Hilton Grand Vacation Club Kalia ＆ Lagoon Tower...........15
１－２：ハワイのタイムシェアの例(2) Wyndham vr Waikiki Beach Walk .................. 18
２：ハワイにおけるタイムシェアの利用と取引 ............................................ 19
２－１：タイムシェア@ハワイ州の売買手続 ............................................ 20
２－２：交換とポイント ............................................................ 20
２－３：タイムシェアのレンタル .................................................... 21
２－４：リゾートハワイ社長・樫原明宏氏 ............................................. 23
２－５：リゾートハワイ不動産社長・野田省三氏 ....................................... 24
２－６：ワイキキの不動産業者 X 氏 ................................................. 25
２－７：この段階での調査者の見解 ................................................... 26
３：交換会社からみたタイムシェア ...................................................... 27
３－１：RCIJ の概況 ................................................................ 28
３－２：US 型タイムシェア型住宅とJP 型会員制リゾートクラブの比較 ................... 29
３－３：US 型タイムシェア型住宅との日本市場での交換の問題点 ........................ 30
３－３－１：宿泊からみたタイムシェアの日本と米国の差 ............................... 30
３－３－２：タイムシェア評価に見る日本と米国の差 ................................... 31
３－４：交換から見た消費者が安心して取得出来るタイムシェア ......................... 32
「Ⅳ」タイムシェア型住宅供給に向けての検討事項................................... 33
１：資産価値計算の実施 ................................................................ 33
１－１：資産価値計算の目的 ........................................................ 33
１－２：クラブ資産に対する会員の支持度による評価 ................................... 34
１－３：オープン後の売上推移と指数関数 ............................................. 35
１－４：Monte Carlo simulation を援用した試算 ...................................... 37
２：管理組合と運営会社との安定的関係 .................................................. 41
２－１：集合住宅の延長によるタイムシェア管理組合の難点と法整備の必要性 A ホテルB 社長.................................................... 42
２－２：管理組合と運営会社の関係安定化と人的交流の必要性 C ホテルD 総支配人 ....... 43
２－３：あるJP 型会員制リゾートクラブQ の管理組合 ................................. 43
２－４：タイムシェア成立の前提条件＝管理組合の自治及び運営会社との安定的関係 ....... 44
２－５：ポイント制との関係 ........................................................ 45
３：旅館・リゾートマンション等の転換可能性 ............................................ 46
３－１：劣後観光資産のタイムシェア転換可能性 ....................................... 46
３－２：旅館の場合 総論 .......................................................... 46
３－２－１：旅館の倒産 ............................................................ 46
３－２－２：倒産の原因と再生・更正の方法 ........................................... 48
３－２－３：旅館のタイムシェア化 ................................................... 49
３－３：リゾートマンションのタイムシェア転換（conversion） 越後湯沢の場合 ......... 50
４：一般社団法人方式の模索 ............................................................ 51
４－１：社団社員の権利義務と選択的信託方式の導入 ................................... 51
４―２：モデル契約書に向けた検討事項 ............................................... 52
４－３：モデル契約書の作成とそれに対するコメント ................................... 53
４－４：理事会及び社員総会で予想される特異な議題 ................................... 54
４－５：開発会社の「社員募集権限」の未販売部分についての取り扱い ................... 54
４－６：社員資格の譲渡に関する行政上の規制について ................................. 55
４－７：過剰販売などからの保護に関する産業政策的な観点からの検討 ................... 55
４－８：ポイントの機能とタイムシェアのflexibility ................................. 56
「Ⅴ」モデル契約書に盛り込む事項の整理.............................................. 58
１：これまでの作業とこの章の課題 ...................................................... 58
２：モデル契約書に盛り込む事項とタイムシェア型住宅供給のガイドライン実現の可能性 ....... 59
３：一般社団法人の定款によって実現出来るタイムシェア型住宅供給のガイドライン ........... 61
３－１：倒産隔離 .................................................................. 61
３－１－１：倒産隔離の意味 ........................................................ 61
３－１－２：信託方式のメリットの確保 ............................................... 61
３－１－３：モデル契約書での扱い ................................................... 62
３－２：円滑売却 .................................................................. 63
３－２－１：円滑売却の意味と要請 ................................................... 63
３－２－２：利用の柔軟性・複雑な価格体系の採用・リセール・レンタルなどの問題と対策 . 63
３－２－３：モデル契約書での扱い ................................................... 64
３－３：安定運営 .................................................................. 65
３－３－１：安定運営の意味と要請 ................................................... 65
３－３－２：利用の柔軟性と安定運営などの問題と対策 ................................. 65
３－３－３：モデル契約書での扱い ................................................... 66
３－４：安全取引 .................................................................. 71
３－４－１：安全取引の意味と要請 ................................................... 71
３－４－２：「開発会社と一般社団法人の取引に関する財務会計上の処理」「信託方式メリットの一般社団法人方式における確保」と安全取引との関係 ...................... 72
３－４－３：モデル契約書での扱い ................................................... 72
「Ⅵ」成果 一般社団方式によるモデル契約書 案........................................... 74
１：仮称 一般社団法人TMSG 定款 ....................................................... 75
２：TMSG クラブ会則 .................................................................... 85
「Ⅶ」ヒアリング記録等 .......................................................... 88
「Ⅱ」わが国の会員制リゾートクラブ事業とタイムシェア事業の現状 ......................... 88
Ⅱ－４－１：㈱サンダンス・リゾート ヒアリング(1) 創業者の清水勝夫氏 ............... 88
Ⅱ－４－２：㈱サンダンス・リゾート ヒアリング(2) 現社長の山形俊樹氏 ............... 91
「Ⅲ」海外におけるタイムシェア事業の現状 .............................................. 93
Ⅲ－２－１：バケーションクラブX のマーケティング担当者 ............................. 93
Ⅲ－２－２：バケーションクラブP のセールス担当者 ................................... 93
Ⅲ－２－３：コンドミニアム（ホテル）の投資を勧める街の不動産会社 ................... 93
Ⅲ－２－４：ある有力タイムシェアと対抗する有力タイムシェアを支持する街の不動産業者 . 94
Ⅲ－２－５：㈱リゾートハワイ・㈱タイムシェアハワイ 社長・樫原明宏氏 ............... 94
Ⅲ－２－６：㈱リゾートハワイ不動産・㈱タイムシェアハワイ 社長・野田省三氏 ......... 96
Ⅲ－２－７：ワイキキの不動産業者 X 氏 ............................................. 98
Ⅲ－２－８：バケーションクラブX のマーケティング担当者 ............................ 100
Ⅲ－２－９：バケーションクラブP のセールス担当者 .................................. 101
Ⅲ－２－１０：コンドミニアム（ホテル）の投資を勧める街の不動産会社 ................ 102
Ⅲ－２－１１：ある有力タイムシェアと対抗する有力タイムシェアを支持する街の不動産業者............................................. 102
「Ⅳ」管理組合と運営会社との安定的関係 ............................................... 103
Ⅳ－２－１：集合住宅の延長によるタイムシェア管理組合の難点と法整備の必要 A ホテルB 社長........................................ 103
Ⅳ－２－２：管理組合と運営会社の関係安定化と人的交流の必要性･･･C ホテルD 総支配人 . 104
Ⅳ－３－１：越後湯沢でのヒアリング(1) ㈱ひまわり 新保社長 ........................ 107
Ⅳ－３－２：越後湯沢でのヒアリング(2) ひまわり湯沢店 樋口課長 .................... 109
Ⅳ－３－３：T（TOUR）型とS（STAY）型 紀鉄エステート㈱ 取締役・中川源行氏の見解 . 111
Ⅳ－４－１：一般社団法人と開発会社の取引関係(1) 公認会計士佐藤茂氏のコメント ...... 112
Ⅳ－４－２：一般社団法人と開発会社の取引関係(2) 弁護士藤井一男氏のコメント ........ 116
「Ⅵ」成果 一般社団方式によるモデル契約書 案 ........................................ 118
Ⅵ－１－１：クラブ会則の比較 ..................................................... 118
「Ⅷ」あとがき ......................................................................... 123
タイムシェア調査委員会構成員名簿 ....................................................... 127
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