タイムシェア研究会④ 2012年8月15日開催

【開催の趣旨】
 社団法人日本リゾートクラブ協会(以下JRCA)が、平成21年度長期優良住宅等推進環境整備事業(タイムシェア型住宅供給の促進)の調査委託を受けて、調査報告書(以下本報告)を提出して2年を経過しました。当該調査は2009年のリーマンショックから1か年を経過した時点で、おもにハワイで実施しました。11年の3.11から1か年を経過、改めてタイムシェア事業を検討するため、研究会を開催するものです。
 (注)本報告とは、社団法人日本リゾートクラブ協会『平成21年度長期優良住宅等推進環境整備事業(タイムシェア型住宅供給の促進)調査報告書』2010年2月です。なお、この委託調査のベースは、国土交通省タイムシェア型住宅供給研究会『タイムシェア型住宅供給研究会報告書』平成20年8月です。いずれも国土交通省またはJRCAホームページからダウンロードできます。
JRCA版⇒ 
http://www.mlit.go.jp/common/000113413.pdf
国土交通省タイムシェア型住宅供給研究会版⇒ http://www.mlit.go.jp/common/000022776.pdf

【日時・進行・発言者・参加者】
 2012年8月15日(水)、15時から17時15分まで、JRCAのある東京渋谷区リゾートトラスト東京ビル内で開催しました。主催者側社団法人日本リゾートクラブ協会・鈴木調査・研究委員長のご挨拶・趣旨説明のあと、大谷理事を座長として進めました。
 以下の20名で開催しました。
 発言者は以下の通りです。敬称略。
◇鈴木健史 ㈱鴨川グランドホテル社長、JRCA理事・調査研究委員長
◇樫原明宏 ㈱タイムシェアハワイ・㈱リゾートハワイ社長
◇山形俊樹 ㈱サンダンス・リゾート社長 JRCA会員
◇佐藤茂  公認会計士  あずさ監査法人パートナー JRCA監事
◇中川源行 紀州鉄道㈱ 取締役 協会タイムシェア研究会幹事
◇大谷毅 信州大学名誉教授 JRCA理事 今回研究会チェアマン
◇今泉陽一 JRCA常務理事・事務局長 
また、ご参加の下記の方から、話題提供を頂きました。
◇玉田真之介 東京急行電鉄㈱ グループ事業本部タイムシェア事業担当
 掲記以外でご参加の方は以下の通りです。
◇大髙豪太(経済産業省 商務情報政策局参事官)、◇増茂信行・関展之(㈱セラヴィリゾート泉郷)、◇宍戸敏彦・吉田直美(㈱エンゼル)、◇栗原昭広(㈳不動産協会)、◇大森泰治・関根正裕(㈱プリンスホテル)、◇山下秋朝(住友不動産㈱)、◇菅原啓之・村松拡・山口幸伸(㈱ユニマットホールディング)、◇苧坂明(㈱東急ビッグウィークステーション)
      

〔主催者ご挨拶〕
鈴木(社団法人日本リゾートクラブ協会理事・調査研究委員長)
 タイムシェア事業は90年代に成長が始まります。歴史は浅いですが、アメリカ(以下US)では1兆円産業になっています。日本(以下JP)に普及しない理由やクリアすべき問題点を洗い出して、実りある研究会にしたいと思います。
〔来賓ご挨拶〕
大髙(経済産業省商務情報政策局参事官)
 この研究会への出席は、2年前の着任以来、2度目です。難しい研究に取り組んでおられると思います。これからも余暇を楽しもうとする方が増え、この産業は将来性もあり、新しい雇用を生む可能性もあり、期待をしております。

【研究会の内容】
〔論点整理〕
大谷
 2010(平成22)年当協会報告(以下本報告)をレビユーしながら、今日の座談の入口にしたいと存じます。なお、この報告のダウンロード方法は掲記「開催趣旨」のなかに記載したとおりです。
 本報告の課題のひとつは、消費者が安心して購入できるタイムシェアの事業スキームの構築でした。USタイムシェアは業界が自主規制して、いわば無秩序販売から脱し、たとえばハワイ州法などでタイムシェア登記が制度化されるなどの過程を経て信頼を回復し、現在の繁栄に至っています。
 US 型タイムシェア型住宅はa)不動産部分とb)バケーションクラブで構成されますが、ハワイ州法においてはタイムシェアの登記によって保全されるのはa)の部分のみです。JPもUSも共に「特定プロパティ」の「特定ユニット」について登記をしますが、JPでは「持分」を、USでは「特定週」を登記する点に差があります。
 タイムシェア所有者の利用の実態は登記内容とはかけ離れています。Pointは第二通貨の感があり、Point制の普及はタイムシェア所有者の利用の選択の幅をさらに拡大しています。特定週利用はa)不動産部分で保証可能ですが、b)柔軟利用の部分を、登記により保証するのは困難です。登記は万能ではなく、むしろb)は管理組合の自治(autonomy)に委ねられると見ることもできます。
 ハワイでの日本人のタイムシェア購入事情から、JPにもUS 型タイムシェア型住宅の需要が相当程度存在するという推定も可能になります。
 そこで、ハワイタイムシェアはじめタイムシェア事業に詳しいタイムシェアハワイの樫原社長、サンダンス・リゾートの山形社長から話題を頂きたいと存じます。

[商品のライフサイクル・デフレ・インフレ国際格差・為替]
樫原(㈱タイムシェアハワイ社長)
 USのタイムシェア業界団体では、耐用年数の終期に近づいたプロパティの処理が問題視されています。USタイムシェア事業を60年代勃興期と90年代大手ホテルチェーン参入期に大別すると、勃興期にインデペンデントの事業者により供給された比較的小規模の25-115ユニットのプロパティが、USタイムシェアプロパティの60%を占めています。販売終了後20年経過、2LDKで3500USDくらい。古くなると管理費が上昇。所有者が高齢化し、所有の動機が後退します。デベロッパ側への無償譲渡、管理組合の実態がなくなるなどの例もあります。ハワイタイムシェアの事業主体は大手ホテルチェーンなので、そのような例は少ないです。
 ハワイのタイムシェアを購入する日本人は、今後、後退すると思われます。バブルを謳歌した90年代の30歳台と、現代、2010年代の30歳台の消費態度はだいぶ異なり、今の30歳台の方が地味です。かつての30歳台のようには。タイムシェアを買わないかもしれないと考えます。
 日本人にとってハワイタイムシェアの維持費が高くなると予想されます。2002年H社の2LDKの管理費は740USD、2012年には1500UDS、為替は2002年1USD=130JPY、2012年80JPYでした。今は、何とか支払えますが、いずれドル高になったら、支払いは困難になることが予想されます。
 ドル高は原油高、航空運賃のサーチャージの高騰を招き、家族4人分だと負担になり、渡航控えが起きました。08年リーマンブラザーズ事件のとき、この傾向が明確に見られました。
 USはインフレ、JPはデフレ。2000年から10年まで、US物価は26%上昇・賃金39%上昇、JP物価は-3%、賃金-11%です。日本人にとって所得減・管理費上昇になります。今は、為替が維持を可能にしていますが、逆流になれば、日本人のハワイタイムシェア売りが増えると思われます。
 以上のことから、ハワイタイムシェアの日本人マーケットは楽観視できません。
大谷
 耐用年数終期のタイムシェアの処理、物価と為替がタイムシェアの販売や利用への大きな影響という重要な話題を提供いただきました。ハワイタイムシェアならではの先進事例です。
 なお、念のため、ハワイタイムシェアは、いわゆる年会費に利用料が含まれます。利用してもしなくても、所有していれば利用料を支払うという契約です。ここは日本の会員制と異なります。

[販売手法の反省と2回目のブーム・交換と選択肢の多様化]
山形(㈱サンダンス・リゾート社長)
 90年代不動産デベロッパとして在ハワイ、2001年帰国、ハワイの経験を活かし04年に今の仕事をして現在に至っています。
USタイムシェアは6-70年代にブーム、いったん下火になり、そして90年代に復活しました。この間、タイムシェアのビジネス手法、強引な販売手法が問題になりました。そこで法的に整備され、タイムシェア所有者の権利保護が進みました。
 90年代には地元有力不動産事業者だけではなく、大手ホテルチェーンがタイムシェア事業に参入しました。こうしたブランドと法的整備が消費者を安心させ、タイムシェアブームにつながっていきました。大手ホテル側も、ホテルを建築して日々オペレーションするより、タイムシェアユニットで売った方がビジネスになると判断していました。
 70年代の「リゾートタイムシェア」は、悪しきイメージを一掃するため、90年代では「バケーションオーナーシップ」と変わりました。
タイムシェア事業のプロモーションは「交換」にあります。小規模事業者が販売するカウワイ島のタイムシェアの購入者は、毎年、カウワイ島に行くことになります。しかしながら、ここで交換会社が介在しますと、ラスベガスにある他の事業者のタイムシェアと交換することができます。大手ホテルチェーンの場合は、チェーンを構成するホテルの利用や、当該ホテルの他のタイムシェアユニットと交換できるほか、交換会社を通じて、他社のタイムシェアと交換が可能になります。
 この交換は等価交換です。タイムシェア所有者が持つタイムシェア(利用の権利の部分)をPoint化して、交換の選択肢を広げ、円滑な交換を促進します。たとえば、A社のワイキキのタイムシェア8600Pointを、おなじA社のラスベガスのタイムシェア4300Point2週分と交換できます。交換会社を通じて、B社のタイムシェアと交換も可能です。こうした交換制度の充実が第二期タイムシェアブームを支えたといえると思います。

[Point発生装置としてのタイムシェア不動産部分]
大谷
 タイムシェアの販売手法等への反省やタイムシェア所有者の権利保護、他社交換を含めた交換制度の確立が2回目のブームを産んだ経緯について説明頂きました。
他社タイムシェアとの交換は、交換会社で交換レートを換算します。ここは非常に興味深いこころです。どうやって換算レートを決めているのであろうかという問題です。
 論点整理で「US 型タイムシェア型住宅がa)不動産部分とb)バケーションクラブで構成される」としました。a)不動産部分は、b)バケーションクラブ=利用のためのポイントを発生させる装置のような機能を果たします。ポイント発生装置ゆえにa)は値打があります。発生させたポイントの魅力にa)の価値が係ってきます。交換会社の交換レートはこの魅力の比較に関係してきます。
 一方、この場合、タイムシェアの売買代金をどう理解すべきか。IFRS(国際会計基準・International Financial Reporting Standards)の動きと合わせて、佐藤先生から話題をご提供いただきます。

[IFRSと収益認識基準]
佐藤(あずさ監査法人パートナー・公認会計士)
 あずさ監査法人パートナーとして、会員制リゾートを事業とする会社の監査人を3年間担当してきました。一般の不動産取引の収益認識は引渡基準で大方の了解がとれていると思いますが、リゾート会員権の収益認識について、とくにバケーションオーナーシップの部分をいつ計上するかの見解は一様ではありません。入会金の扱い、Point制の導入、IFRSが適用になる場合などで、調整が必要になります。
 某スポーツクラブの入会金は、会員の有効期限を5年と期限を区切っているから期間配分します。リゾートクラブの入会金はもっと長期になります。会計の一般論は「長期・有効期間配分」を好みます。では、会員の有効期間を税法上の耐用年数と見積もるのか、そこに合理性があるのかとなると、耐用年数は利害関係者間の決め事にすぎないと思っています。
 この入会金は、不動産の取引に合わせて一括収益計上していいのか、それとも、使用期間を見積もって均等的に収益計上するのかという問題があります。ここには2つの立場があります。実務はいろいろな理屈をつけて、どちらかに集約します。
 権利の移動は目に見える形では分かりません。不動産とその利用の部分=ノウハウが一体の商品であることの理解が必要になります。日本ではこのノウハウ部分、つまり無形のものには、金額を出しづらい傾向になります。全体として総合的に造られているものの価値、無形の価値を想像できないのかもしれません。無形に造られている価値と、有形の不動産価値が一緒に移転したものと考える傾向にあります。
 US 型タイムシェア型住宅はa)不動産部分とb)バケーションクラブで構成されるというとき、登記という尺度を適用すると、自ずとa)とb)は分離してしまいますが、実態は、a)とb)は一体となって無形の価値を生みだしていると考えられます。
 IFRSが入ってくるとまた考え方が変わってきます。リゾートクラブという商品のライフサイクルはどうなっているのか。これをはっきりさせないと、オーナーシップの継続性の問題を捉えることができないはずです。建物としての最後の形は集合住宅と同じ形になると考えられ、管理組合が、取り壊すことだけにとどまるか、建て替えるのかを決めます。そういう形のライフサイクルに考えます。
 管理組合が曖昧に運営されていて、それらの意思決定ができない場合は、別途の考え方が必要になると思われます。
  Point制では利用料込みの年会費になりますから、利用しようがしまいが利用料は払うことになります。JP会員制では年会費は予約までであって、利用ごとに別途利用料を払う必要があります。ここで、US型タイムシェアとJP型リゾートクラブとの等価交換の際に、US型の利用料既払いとJP型の利用料未払との調整を、交換会社を通じて行い、2重払いにならないようにします。
 商品のライフサイクルを前述したものとすると、建物を建て替えた場合は、オーナーシップは継続するものと考えられます。所有権とオーナーシップは切り離せません。建物が建て替えられる限りにおいては、オーナーシップは継続され、無制限であると考えることもできます。なお、オーナーシップの方は、スポーツクラブの入会金と同じように扱われやすく、期限があるものと捉えられることが多い。いずれにしてもJP型リゾートクラブにおけるオーナーシップは、所有権が継続する限り期限を特定することは難しいと考えられます。
 
大谷
 入会金は販売時点で全額収益に計上できるかものなのかどうか、IFRS適用となると、日本のリゾートクラブ商品は不動産販売のような収益の認識はできないかもしれない、少なくも管理組合問題が集合住宅並みに運用される必要がありそうだというような趣旨だと思います。タイムシェア最前線の問題ですから、いろいろ議論になると思いますが、先に、実際に事業を行っておられる立場の鈴木鴨川グランドホテル社長、中川紀州鉄道取締役から、話題のご提供をいただきます。

[タイムシェア不動産の流通]
鈴木(鴨川グランドホテル社長)
会員制リゾートクラブのほかにリゾートコンドミニアムも数棟経営しております。80年代は分譲したコンドミニアムの購入者が利用しない期間を、賃貸で運用する方式が一般的でありました。これが徐々にタイムシェア化していきました。
 その背景にホテルのeasy money選好があると思います。手元の資料ではタイムシェア商品1単位の平均購入価格1.48万USD。かりに1.5万USD=150万円としてみます。1プロパティ=100ユニットを開発して完売すると、150万JPY*51W*100ユニット=76億円。年会費は5万円*51W*100ユニット=2.5億円、10万円ならその倍になります。稼働に関係なくその収益が確定します。これはホテルにとって大きな魅力です。
 タイムシェアは基本的に所有権ですが、利用権で商品を構成することにもメリットがあります。所有権のほうが安全という考えもありますが、その裏腹に所有のリスクがあります。所有権の場合は、誰かに売らない限り止められません。
 会員を辞めたいとき辞めることができるほうが、会社が倒産したときに資産が残ることよりも、メリットがあるのではないかと思います。少なくも、日本の市場にはこの方が向いているという考え方でビジネスをしています。
要はタイムシェア事業の成否は「流通」にあるのではないでしょうか。ふつうのコンドミニアム(集合住宅)なら、「流通」を躊躇して買う方はいないと思います。1ユニットをひとりで持っているなら、要らなくなった場合、最悪二束三文を覚悟して不動産業界に持ち込めば売却できます。しかし51名の名義で1室を所有しているとき、51分の1を流通させるのは不可能でしょう。
流通しづらいモノを所有することは、将来も持ち続けるリスクを負うことになります。古くなって、管理費がどんどん上がっていくことが考えられます。80歳になったら使うこともないのに、売れないから、固定資産税や年会費を払わなければなりません。このリスクの方が、会社が倒産して会員権がなくなるリスクよりも高いのではないでしょうか?
 日本でタイムシェアが普及するには、この「流通」がもっとも重要なポイントになると、事業者として感じています。

[所有からの解放]
中川(紀州鉄道㈱取締役)
 最初、共同住宅のユニットの共有持ち分を購入すれば、他の当社の33カ所の施設を利用できるという商品でした。リゾート会員権でよくあるタイプでした。当時は、不動産は資産、持っていれば資産、含み益も期待できるし、出口のことは心配なく流通云々の意識はありませんでした。それで発展してきました。バブル崩壊後、地価上昇に疑問が出始め、3.11震災で、持ち分について、ない方がいい、無償でいいから引き取ってほしいという会員も出てきました。
 会員1万数千名の平均年令は高齢化してきており、転売しにくい会員権について子孫に迷惑を掛けたくないという気持ちをもっているようです。不動産は資産ではなく、負債に近いような存在と捉えるmentalityが日本人にも出てきたような気がします。実感できるようになってきております。入会金だけで、手離れよく会員になれるという考え方が、震災後急増してきています。不動産とは「軽い」関係にしておこうという顧客も出始めております。
本報告の国土交通省のテーマは、消費者が安心して購入できるタイムシェアの事業スキームの構築でした。消費者が投下した資金で取得したものを「守る」こと、つまり、利用の権利や投下した資産を守るという発想を「良いこと」とするテーマであるが、震災後は、「手離れ良くすること」のほうが利用者メリットである考え方も重要になってきています。所有権は永遠に続くという共有持ち分と、不動産に対し軽い関係を維持する入会金制度とを比べると、後者を選択する消費者も増えてきています。
 入会金方式の商品例「つどう」。入会金150万円はそう高いものではないという客層に、「いつでも止めることができます」というセールストークをすると、「それなら入ろう」という客も増えている。一方で、不動産に裏打ちされた高額会員権が売れている。2者択一ではないが、気軽にという考え方も併存しています。

[不動産負債仮説]
大谷
 今から25年前くらいに「リゾートビジネス」という本を日経から出した頃、「預託金」のほうがきれいに始末できることは、シミュレーションなどからわかっていましたが、預託金方式は事故が多く、販売の点から「所有権」を選好しました。1789年のフランス人権宣言における所有権の「神聖不可侵」依頼ですから、なんといっても所有権は信用があります。
 ただ、いま久々、預託金、返済なし預託金、入会金方式の話題がでました。「不動産負債」をひとつの仮説として受け止めることは、意義があると思います。

会場からのご質問
 入会金方式の方が手離れはいいという見解がありましたが、IFRSではどうなるのでしょうか?
[IFRSと収益認識基準②]
佐藤
 IFRSと対峙したとき、①区分(期間配分)計上派と②一括計上派の論陣の張り方の問題です。持分共有型のJP型会員制リゾートクラブの場合、いわゆるオーナーシップの部分を期限があると考える入会金として販売すれば、期限内の期間配分計上で表現せざるをえなくなるでしょう。これに対し事業者は収益上のインパクトが弱くなるというかもしれません。
 オーナーシップの部分は所有する不動産と一体であると説明するならば、不動産を所有していた方がオーナーシップの無期限性を説明しやすいこともあって、一括計上が可能になるかもしれません。ただし、いま現在、何も確定的なことはありません。監査法人の中でも意見が統一されてはいません。
 これまでは事業者によって、それぞれの経緯を踏まえて、一括計上する場合と、期間配分計上する場合がありました。それはそれとして、一切をリセットして、再度議論をし直し、理論武装すると良いと思います。
 IFRSにはこの点について基準がありません。自分が基準を設定し説明をすることが基本なのです。むろん、事前に監査法人と打ち合わせし、その了解のもとに説明ということになるでしょう。
ただし、US型タイムシェアの主流の事業スキームであるPoint制を軸に、IFRSに対応できるよう理論武装ができているから、JP型会員制リゾートクラブで入会時の売上を一括計上するとなると、相当の論陣を張る必要があると予想されます。
 ことに収益関係は日本独自の取引手法が多い、つまり、日本では当たり前だが、世界基準で見ると当たり前ではない取引が多いので、それぞれ説明が必要になります。有価証券報告書のなかの会計方針のページ数は、他の論点も含めて、いまの5倍くらいの量になるともいわれています。従来基準を守るなら、それにふさわしい論陣を張る必要があります。
 その際、掲記した、オーナーシップの部分は所有する不動産と一体ないし密接不可分であるところの利用権との説明は、期限が特定されないことになるので、一括計上するという考え方になじみやすい。また、不動産なしの利用権だけとなると、どうしても期限の問題が出てきて「何年ですか」となり、期間配分になじむと受け取られるでしょう・・・。私見として密かに考えています。
 いまのIFRSで論じられる入会金取引は、ゴルフ会員権、スポーツクラブ会員権くらいで、タイムシェア型とか会員制リゾートクラブについては、まだ考えられていません。一括計上は日本独自かもしれません。また、入金時費用支出説もあります。

[多分に会計政策的な課題]
大谷
 いまの佐藤先生の説明から以下のように推定してみました。
 ①共有制にせよ預託制(返済内を含む)にせよ、まずは商品の内容を明確に説明できること、
 ②ことにIFRS適用となれば、商品のライフサイクル(とくに終末段階の扱いも含めて)にそって、ないし終末にいたるまで、会員側とデベロッパ側にいかなる権利義務が生じるのか、どういう負担が発生するのかの明示すること、
 ③その上で、一括にせよ、期間配分にせよ、事業者のビジネススキームに沿い、採用した会計方針について、少なくも、監査法人を納得させる水準で説明を行うこと、
 ④US型タイムシェアのPoint制では、すでにかなりの理論武装ができており、そこから見ると日本の一括計上はかなり特異な会計処理なので、説得性を持たせるためには相当な準備が必要になること、
 ⑤IFRSの適用が伸びたので、監査法人が態度を決めるにもまだ時間があるため、これから種々の角度から議論が行われること
 ・・・ということでしょうか。今世紀に入って時価主義が台頭していますが、出発点を期間計算に求める点は、グローバルに見ても変わっていないようです。これは入会金のみなならず、会員権販売の収益認識に係るグローバルな見解の相違の問題があり、水面下でさまざまな激論が行われていると想像できます。会計政策的問題ですから、JRCAとしても大いに関心を持つべきだし、またこの研究会でも注目すべきテーマと思います。

会場からのご質問
事業者にどう影響するのでしょうか。
[IFRSと収益認識基準③]
佐藤
 今まで一括計上していた事業者が、IFRSの要請から期間配分を受け入れると、推定する会員の期間(たとえば20年)遡って損益修正をすることになります。前受収益にのせて、年度ごとに、年度分の収益を認識します。一括で売り上げ計上した場合に比べて、アップダウンが減り、長期・平均的な期間配分になりますから、なだらかな平均的な売り上げ計上になります。
大谷:
 資本市場では、迫力が欠け、魅力がないと受け止められる可能性もあります。

会場からのご質問
 日本の会員権流通市場はどうなっていますか。
[日本の会員権流通市場]
今泉(日本リゾートクラブ 常務理事・事務局長)
 会員権流通業者は、協会賛助会員で10社あります。会員権流通業者が扱う会員権の約70%が、特定の会社の会員権に集中しています。
鈴木
 業界としての市民権が確立していません。片や不動産会社は何千社とあるので、流通の度合いが異なると感じています。売りたい時に売れないというリスクがあります。
樫原
 ハワイでは一部で現実的な問題になっています。90年代に開発された単体デベロッパのタイムシェアは、タイムシェア所有者が高齢化し、市場で売りたくても売れません、売れても名義買換費用が負担になる、仲介業者も取り扱わない、管理費を払わずに放置されている、管理組合が没収する、管理組合のタイムシェア所有者に対する債権、未納管理等は債権回収業者に販売するというような話を聞いています。
鈴木
 クルマを買う感覚に近いと思います。クルマなら捨てられますよね。
大谷
 本報告では、会員権の時価を推定し、デベロッパ・運営法人・会員権所有者が情報を共有してはどうかというような考え方を提案したと思います。USタイムシェアの不動産はポイント発生装置ですから、発生させたポイントに魅力があれば、時価は高くなりますし、ポイントに価値があるから、発生装置としての不動産部分にも価値があるという考え方です。
佐藤
 不動産の部分は時価が出るとしても、バケーションオーナーシップの部分も時価に入れるべきかどうか。残存部分の時価を資産に記載させることもでてきます。
樫原
 人気のあるPoint制なら再販価格は高くなります。再販は、デベロッパ側の許可が必要です。価格が下がりすぎると、デベロッパ側が買い取り、価格を維持しようとします。Hのようにポイントに価値があれば、市場価値は下がりません。また、交換が可能でどこでも使えます。
中川
 ポイントの持っている価値がタイムシェアの価値を決めるということでしょうね。
樫原
 流通価値を決めることになりますね。
山形
 ここでいうポイントは交換のためのポイント。たとえばHのタイムシェアがHの各施設と交換するレートはHが決めるが、Hの外部との交換になると、交換レートは市場価格となります。プロパティ自体は減価するが、利用権、ポイントはその時々の市場価格になりますから、プロパティ自体の時価と同じではありません。
大谷
 まさに発生させたポイントの時価評価が、不動産とバケーションオーナーシップを一体化させた、タイムシェアの評価となります。ただ、これを簡便に計算する仕組みはまだ開発されていません。減価には一定の傾向がありそうなので、Monte Carlo DCFでも使って工夫する必要があります。

[事例・東急Big Weekの場合]
今泉
 日本でタイムシェア事業を行っている東急電鉄さんがご参加されていますので、ご苦労話も含めて、現状をお話しいただくことは可能でしょうか。
玉田(東京急行電鉄㈱リゾート事業推進部・タイムシェアリゾート事業担当)
 「Big Week」というブランドで10年以上タイムシェア事業を行っています。形態は5-20年間の利用権で、自社所有です。11施設で、すべて51週建てで販売し、小口化した利用権です。現在は、5年間利用権のみを販売しております。
 所定年数使いきりなので、顧客目線では使いやすい、買いやすい商品です。事業主の会社が鉄道事業をはじめ、広い分野でお客様との接点がある東急電鉄ですから、会員制リゾート事業者の信頼度という点で、比較的安心して購入されるお客様が多いというメリットもあります。
会計上は、10-20年利用権については、50%を入会金として一括計上、50%を保証金にして均等計上しています。社内でも計上方法に関してはいろいろと議論がありますが、販売済の10-20年利用権に関しては、この方法で計上しています。
 交換は、11施設内、自前のネットワーク内で準備しています。日本は四季がはっきりしているので、各施設により、売れる週が決まってきます。長期休暇取得制度などが定着し始め、このところ1週間程度休暇の取れる会社も増えてきていますが、海外に比べ、日本人の休暇が偏りすぎていますね。51週を販売しても、GWや夏休み、年末年始に販売が集中してしまうという状況(オフシーズンの週が売れにくい)が一番の課題です。
 5年間でトップシーズンならば100~200万円くらいの価格帯であす。売れやすいトップ時期の価格を高くして販売し、オフ期の販売をあまり見込まずに、トップ期の売り上げを中心に回収していくスキームはなかなか難しいです。ホテルと異なり会員権の販売コストも必要になります。期間が決まっているので、再販は必須です。古くなった施設に改めて期間を設定し、同じ会員に継続して、または新規顧客に買ってもらう必要があります。再販価格は据え置いています。
 利用権なので、施設は事業者が所有したままの形となり、改装等はしやすいものの、経年に従って管理コストは上がって、魅力は下がってきます。利用料は利用の都度実費を支払う方式です。基本は、ルームチャージ制です。
 

休憩後 以下に続きます。

 

タイムシェア研究会④ 休憩後

[日本でのタイムシェア事業可能性]
大谷
 日本でのタイムシェア事業の可能性を取り上げます。タイムシェアはTOUR商品というよりはSTAY商品と思っています。TOURはTURNで観光に近いと思います。STAYには①同じところにたびたび訪れる、②比較的長期に(たとえば1週間)滞在するという意味があります。

[別荘非所有・滞在嗜好客]
中川
 JP型のリゾートクラブは、ある施設の共有持分を持つことによって、他の施設も利用できるという所有権・利用権混合型に特徴があり、普段の居住地(たとえば東京)から施設所在地に移動して滞在していただくことになります。
 30くらいの施設を以って運営してきました。TOURが主流ではあるが、STAYが注目される時代もありました。今、またSTAYが注目され、長期で滞在する仕組みを問われているところです。団塊世代のリタイアと関係があると思われます。軽井沢のプロパティの600ユニットのうち、200ユニットは週間単位で販売しています。運営する側にもメリットがあります。
 リゾート会員権の購入は、入会金制にせよ共有持分制にせよ、費用の前払には違いありません。しかしデフレの時代ですから、たとえばツアーパッケー商品とは競合したくないですね。ターゲットは、別荘を所有するのは面倒だが、滞在はしてみたいという客層です。1か所を保有するよりは数か所の施設を利用できるメリットを感じていただければ、会員権を購入するであろうと思います。

[リゾートマンション流動化]
鈴木
 日本で高齢化社会が進むほどこの事業性は高くなると思います。故郷のない都会居住者が増加しています。この層に特定の場所をたびたび訪れてもらい、安堵感を味わっていただくことが望ましいことだと思っております。たとえば東京から鴨川に来て、鴨川のコミュニティと一緒になります。それで、また東京に帰っていく。たとえばWisconsin州に住むある老夫婦は、冬になると毎年Floridaに居を移しているそうです。こういうパターンは日本でも増えてくると思います。
 余っているリゾートマンションを活用するには法規制をクリアする必要があります。たとえば不特定多数の客を迎える宿泊施設に要する浄化槽の基準は、居住用集合住宅とは別です。Aさんが24回使っても、AさんからZさんが1回ずつ利用しても同じだと思っていますが、法規制は別のサイズを要求しております。リゾートマンションに不特定多数客を受け入れる土壌をつくるべきです。区分所有法のクリアや管理組合の理解も必要です。
 日本独特の大浴場(欧米だとプール)など共用部分を不特定多数の方々が利用することになると、バッティングして居住者のクレームになることがあります。不特定側の利用料をかさ上げして、特定(居住者)側に配分するなどして、特定側から文句を言わないでもらう工夫が必要になるでしょう。

[フラクショナル(Fractional Ownership)]
樫原
 タイムシェアは1週間ですから、たとえば40歳代のファミリー層が中心になります。先ほどのリタイア退職老夫婦の場合は、ご自分で1ユニットを所有することで可能になると思いますが、タイムシェアとは別の、フラクショナル(Fractional Ownership)が普及しています。所有権は、最大6名まで、期間は最小で1/6=2か月まで、リタイアマーケットに向いているのではないでしょうか。
 日本では季節差が明確で、特定立地に集中するから、難しい側面があります。
鈴木
 調べてみたら、タイムシェアの最初はフランスアルスプの山小屋を共同所有したこと始まるとのことですね。
大谷
 1960-90年のできごとの概要を、ご参考までに載せておきます。
【ご参考】
  1960年代 スイスのハピパグ社は, 株主会員制でリゾートの利用権を販売しています。
  1967年、フランスアルプスのスキーリゾートで、タイムシェア販売されています。
  (注)69年という記述もあります。期間は1ユニット12名で1カ月単位、またはフラクショナルの1種で1 ユニット4名共有、年間13週/人単位のクォーターシェアの可能性もあります。
  1968年、US初のタイムシェアがハワイでタイムシェアが販売されました。1969年のハワイ・カウアイ島の「カウアイ・カラニ」(コンドミニアムの週単位賃貸)がUS初という記述もあります。
  1970年代、タイムシェアの不動産登記が開始。
  1973年、カリフォルニア州レイク・タホで登記が行われました。78年という記述もあります。
  1974年、Jon and Christel DeHaanが、USのIndianapolis にRCI(Resort Condominiums International)を創設しました。自宅のガレージで交換を始めたというエピソードがあります。
  1980年代、大手ホテルチェーンがタイムシェア事業に参入します。
  1984年、マリオット、90年ディズニー、92年ヒルトンが参入しました。
  1981年、RCI Japan(タイムシェア交換会社RCIの日本法人)が創立されました。
  1990年代、Point制が導入されます。交換の対象を広がりました。
 [出典]
  安藤秀実ほか「ワークショップ: タイムシェアとホテルコンドミニアム」『日本観光学会誌』第32号'98年5月(Journal of Tourism Research No. 32 May '98)。:本ホームページ内
  野田省三:http://www.timeshare-hi.com/waikiki-office.shtml
  樫原明宏:http://timeshareresale.blog.fc2.com/blog-entry-3.html
  ハワイ歩き方:http://www.hawaii-arukikata.com/timeshare
  藤岡恵美:http://megumifujioka.blog33.fc2.com/blog-entry-982.html
  大谷毅他「ワイキキ(ハワイ州)のコンドミニアム」『観光リゾートデータファイル』.第一法規.1995年6月所収。

[増える「ゆっくり嗜好」]
大谷
 フランスアルプスを嚆矢としますが、期間はクォーターシェアのように記憶しています。あるいはひと月単位かもしれません。
ここで週単位以上の期間商品が出てくるのは、大変に興味深いことです。
山形:
 TOURはいろいろなことをやるという意味のactiveと解しますが、ゆっくりしようというニーズは、団塊の本格リタイアはこれからだし、まだまだあると思っています。
 不動産は一にも二にもロケーション、観光だとこれに建物ですが、会員制リゾートビジネスでは、不動産と建物に、使い方の仕組みが加わります。このバランスがどうなっているかで、売れるか売れないかが決まってきます。
会員権販売は不動産の小口分譲に同じです。販売費用をいかに抑えるかが重要です。

[特異なD社の販売体制]
樫原
 昨年ハワイにはD社が参入しました。Point制がよく売れています。お客さまは週単位の不動産を買うよりは、ポイントを買うという意識があると思います。3泊分のポイントを買うことも可能です。
ハワイのタイムシェア国外マーケットは、日本だけではありません。グローバルに観ています。そこで、週単位からポイント制に移行しています。
中川
 ポイントなら利用の権利だから、償却しなくて済むというメリットがあるというふうに買手には受け止められるのでしょうね。
大谷
 いわゆるaggressive 、high‐pressureという点でタイムシェアのセールスはどうでしょうか?
樫原
 D社ではイメージを損ねるので、そうならないような、基本給中心の販売体制をとっているそうです。タイムシェアの各社によって多様ですね。

[持続とコミュニティ]
大谷
 もともとUSタイムシェアセールスの評判は良くなかったようです。そこでARDA(アメリカリゾート開発協会)のような自主規制団体ができました。開発したら売らなければ、ビジネスにはなりません。要は顧客が気持ちよく買っていけば良いのだと思います。買手・売手のやりとりは、学習を経てなじんでいくと思います。ただ、商品はきちんとしている必要があります。
 東京がバブルの頃、USIA(全米スキー産業連盟)のセミナーや会員会社の現地を訪れ、ヒアリングした時、コロラドのBeaver Creek(当時Vailが経営)で、コアのホテルのGMが、「本を読んで1週間を静かに過ごす素晴らしい客のために、素敵な読書室を設けるのだ」と話していました。
 あの当時、USのスノーエリアは、顧客が1週間過ごせるような商品を、余りカネをかけずに、資金流動に配慮しながら開発していきます。東京のやり方は、大手町や丸ノ内でカネを集めて地方にどーんと持っていきます。持続性という意味では、東京よりもUSの方が賢かったと思います。これからタイムシェア事業を構築するとき参考になるでしょう。
 故郷のない東京人は増えているでしょう。マルチハビテーションは有効です。そのニーズは増えていきます。鈴木社長のいわれるコミュニティのレベルまで持っていければ、確かに、すばらしい会員制商品になると思います。
今泉
 協会会員会社の顧客のなかには、夏軽井沢、冬ハワイの2定住を実施している方もいらっしゃるそうです。

会場からのご質問
 知名度の低いタイムシェア商品の販売には、タイムシェア法のような法整備が必要に思いますが、その動きはあるのでしょうか?それがないと、顧客は安心して購入しないのではないでしょうか。
[信用補完手法]
中川
 もともと国土交通省のタイムシェア研究の発祥がその問題でした。倒産隔離問題ですね。その回答例が、本報告の一般社団方式であり、その議論のスタートになった信託方式やUS型タイムシェアの期間登記でした。
今泉
 そういう動きがあればJRCAにはヒアリングがあるはずですが、今のところ、そういう兆候はありません。
大谷
 国土交通省の研究会では、㈱サンダンス・リゾートの信託方式が話題になりました。
山形
 ㈱サンダンス・リゾートが信託方式をとったのは、もともとUSの現地法人として存在していたことで、ヨーロッパの信託会社を使えたことによるものです。サンダンスはリゾートの不動産をすべて信託会社の所有に移し、信託化した受益権を当社が販売しています。従って、倒産隔離が有効に機能しています。
佐藤
 倒産隔離手法として、当該不動産を開発会社から離して別の器に入れるということです。不動産についての買手の交渉が必要な場合はその器と行います。デベロッパ側にも区分所有法からくる制約を一掃できるメリットがあります。その器によって、SPC方式や一般社団法人方式などが考えられます。その仕組み方や作り方で。難易度が異なってきます。
大谷
 信用補完方法は、株式の上場や、象徴的人物や事象への帰依・帰属、主要事業の暖簾訴求とか、先ほどの証券化や信託化や社団社員化など様々な手法による倒産隔離などがあります。過年の国土交通省委託の本報告では一般社団方式を提案しました。ホームページに公開されています。
 US型期間登記は有力な信用補完方法ではありますが、本報告で論じたように万能ではないと思っています。また、タイムシェア法というような法律がなくても、信用あるタイムシェア事業は成り立つであろうと存じます。
また、リゾートクラブは、いろいろなvehicle(器)を想定し、証券化になじませるころができると考えています。
 また、機会を見てタイムシェア研究会を開催したいと思います。本日はお忙しいところ、お集まりいただきありがとうございました。
  (記録・文責 大谷)

 
  もとのページに戻る ⇒⇒
  タイムシェア研究会①②③に戻る ⇒⇒